Rat beschließt neues Erbbaurechtsmodell
Lüneburg, 23.08.2026 - Der jahrelange Konflikt um die Höhe des Erbbauzines in Lüneburg scheint beigelegt. In seiner Sitzung am Donnerstag beschloss der Rat der Stadt, ein neues Erbbaurechtsmodell gültig für alle Grundstücke, die sich im Eigentum der Hansestadt Lüneburg sowie ihrer drei Stiftungen Hospital St. Nikolaihof, Hospital zum Großen Heiligen Geist und Hospital zum Graal befinden. Zentrale Neuerungen sind ein deutlich niedrigerer Erbbauzins, verschiedene Abschlagsoptionen und eine Kappungsgrenze für große Grundstücke.
Der Erbbauzins wird im Lüneburger Modell auf 1,5 Prozent festgelegt. Bislang lag er bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäusern bei bis zu 4 Prozent und hatte damit einen inzwischen Jahre währenden Protest der Betroffenen ausgelöst. Nachdem von der Politik zur Schlichtung im Mai 2024 eine interfraktionelle Arbeitsgruppe eingerichtet worden war, die aus Vertretern der Politik, der Initiative Erbbau Lüneburg und der Stadtverwaltung besteht, kam Bewegung in die Sache.
Das Ziel: Ein Erbbaurechtsmodell zu entwickeln, das sowohl für Erbbaurechtsnehmer als auch für die Vermögenswerte der Stadt und ihrer treuhänderisch verwalteten Stiftungen gleichermaßen akzeptabel ist. Insgesamt tagte die Arbeitsgruppe zwölfmal, zuletzt im Mai dieses Jahres. Im vergangenen Jahr gab es zudem einen Realitätscheck, bei dem Erbbauberechtigte ihre Kosten anhand eines damals favorisierten Modells berechnen lassen konnten. Auch diese Ergebnisse flossen in die Beratung der Arbeitsgruppe ein. Sämtliche relevanten Aspekte wurden erörtert, bewertet sowie den Stadtratsfraktionen und -gruppen zur Verfügung gestellt.
◼︎ Kappungsgrenze für größere Grundstücke
Grundlage für den nun gefassten Beschluss des Rates ist ein gemeinsamer Antrag der Fraktionen von CDU, Grünen und FDP. Die SPD hatte einen Zinssatz von 1,2 Prozent vorgeschlagen, konnte sich damit aber nicht durchsetzen.
Neben dem neuen Zinssatz von nur noch 1,5 Prozent gibt es zudem eine Kappungsgrenze für Einfamilienhäuser bei der Grundstücksgröße von 600 Quadratmetern. Ist ein Erbbaugrundstück teilbar und bebaubar, soll die Fläche oberhalb dieser Kappungsgrenze mit einem Abschlag in Höhe von 25 Prozent des jeweils aktuellen Bodenrichtwerts für die Berechnung der Erbpacht herangezogen werden. Bei Grundstücken, die nicht teilbar sind, werden unbebaute Flächen, die über diese Grenze hinausgehen, bei der Berechnung mit einem Abschlag von 50 Prozent des jeweils aktuellen Bodenrichtwerts einkalkuliert. Die Festlegung der Kappungsgrenze für Mehrfamilien- beziehungsweise Reihenhäuser steht noch aus, teilte das Rathaus in seiner Pressemitteilung zu dem Beschluss mit.
◼︎ Voller Gebäudewert wird erstattet
Berechnungsbasis für den Erbbauzins ist der jeweils aktuelle Bodenrichtwert abzüglich der Erschließungskosten und möglicher Abschläge für die Lage eines Grundstücks im Senkungsgebiet oder bei besonderen Lärmbelastungen. Endet das Erbbaurecht vorzeitig oder regulär und fällt das Grundstück an die Stadt oder die Stiftung als Erbpachtgeber zurück, bekommt der bisherige Erbbaurechtsnehmer den vollen aktuellen Wert des Gebäudes erstattet, das auf dem Grundstück steht. Bislang war es deutlich weniger.
Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages beträgt in der Regel 99 Jahre. Kürzere Laufzeiten sind bei Vertragsverlängerungen allerdings möglich. Fällt oder steigt der Verbraucherpreisindex um 10 Prozent oder mehr, wird die Erbpacht angepasst. Für Erbbaugrundstücke, die im Eigentum der Hansestadt Lüneburg oder einer ihrer Stiftungen sind, aber außerhalb der Gebietsgrenze der Hansestadt Lüneburg liegen, gilt der vor Ort übliche Erbpachtzins.
◼︎ Hannover muss noch zustimmen
Ganz in trockenen Tüchern ist der Beschluss allerdings noch nicht. Denn die Stadtverwaltung muss die jetzt beschlossenen Rahmenbedingungen erst noch abschließend konkretisieren und dafür dann um grünes Licht bei der Stiftungsaufsicht im Innenministerium in Hannover bitten.
Wichtig für alle Erbbaurechtsnehmer in Lüneburg: Das Lüneburger Modell gilt nur für Grundstücke der Stadt, nicht für die Grundstücke der Klosterkammer Niedersachsen. Wie es heißt, arbeite die Kammer gegenwärtig auch an einem neuen Konzept. Außerdem gibt es Erbpachtgrundstücke auf privatwirtschaftlicher Basis, die ebenfalls nicht von dem jetzigen Beschluss betroffen sind.
◼︎ Fragen und Antworten zum Erbbaurecht
Nachfolgend eine von der Stadtverwaltung im März 2024 vorgenommene Zusammenstellung der wichtigsten Fragen zum Erbaurecht und Erbbauzins.
Was ist überhaupt ein Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Haus getrennt. Der Erbbaurechtsgeber bleibt dauerhaft Eigentümer des Grundstücks und erhält für dessen Nutzung einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht, auf diesem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu bauen und zu nutzen. In der Regel 90 bis 99 Jahre für Wohnzwecke.
Wie viele Erbbaurechte gibt es in Lüneburg?
Die Hansestadt Lüneburg hat derzeit (Stand: 14.03.2024) 780 Erbbaurechte im Bestand. Beim Hospital zum Graal sind es 64, beim Hospital zum Großen Heiligen Geist 659 und beim Hospital St. Nikolaihof 491. In Summe sind das 1.994 Erbbaurechte, die in der Stadtverwaltung im Bereich 20 "Kämmerei, Stadtkasse und Stiftungen" verwaltet werden. Zudem hat die Klosterkammer Niedersachsen Erbbaurechte in Lüneburg vergeben und es soll in geringer Zahl auch noch Erbpachtverträge zwischen Privatpersonen geben.
Wonach richtet sich der zu zahlende so genannte Erbbauzins?
Vorab: Der Begriff "Erbbauzins" ist irreführend. Es handelt sich nicht um einen Zins im kreditrechtlichen Sinne, sondern vielmehr um ein Entgelt wie etwa eine Miete. Die Höhe des Erbbauzinssatzes ist regional unterschiedlich. In der Hansestadt Lüneburg liegt dieser bei durchschnittlich vier bis fünf Prozent des Bodenwertes.
Bei der Höhe des Erbbauzinssatzes ist im ersten Schritt zu unterscheiden, welche natürliche oder juristische Person als Erbbaurechtsgeber auftritt. Private Grundstückseigentümer, die ein Erbbaurecht ausgeben, unterliegen grundsätzlich keiner gesetzlichen Regelung, sodass der Erbbauzins frei verhandelbar ist.
Die Lüneburger Stiftungen sowie auch die Klosterkammer Hannover sind angewiesen, das Stiftungsvermögen treuhänderisch und in seinem Bestand ungeschmälert zu erhalten. Insbesondere die Klosterkammer Hannover unterliegt der Niedersächsische Landeshaushaltsverordnung.
Die Hansestadt Lüneburg erhebt einen angemessenen Erbbauzins innerhalb des sogenannten eigenen Wirkungskreises. Dabei ist sowohl die Haushaltslage als auch der Umstand, kommunale Wertgegenstände nicht unter Wert zu verpachten, insgesamt zu beachten.
Die Entscheidung über eine Veränderung der Berechnungsparameter bei der Ermittlung des Erbbauzinses für die Grundstücke im Eigentum der Hansestadt Lüneburg und die Grundstücke der drei großen städtischen Stiftungen trifft der Rat der Stadt Lüneburg.
Was ist der Bodenwert, der als Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses dient?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grundstücks bezogen auf einen Quadratmeter Grundstückfläche in der jeweiligen Lage an. Dabei werden neben der Lage der Grundstücke auch weiter wertbestimmende Merkmale berücksichtigt (bauliche Nutzbarkeit, Erschließungszustand, Größe etc.). Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenrichtwertes je Quadratmeter und der jeweiligen Grundstückfläche.
Warum müssen Erbbauberechtigte für die Verlängerung ihres Erbbaurechts höhere Entgelte als bisher zahlen?
Der Erbbauzins kann sich während der Laufzeit des Erbbaurechts aufgrund einer Wertsicherungsklausel, analog einer Mietanpassung, erhöhen. Grundlage ist der zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrags gültige Bodenwert. Sofern die Laufzeit eines Erbbaurechts ausläuft oder erneuert wird, ist der aktuell gültige Bodenwert zu Grunde zu legen.
Dadurch, dass die Bodenrichtwerte in den letzten Jahrzehnten gestiegen sind, könnte eine vorzeitige Verlängerung zwar unmittelbar zu einer monetären höheren Belastung führen, in Anbetracht der Gesamtlaufzeit sich jedoch als wirtschaftlich herausstellen. Die Hansestadt Lüneburg bietet allen Erbbaurechtsnehmern die vorzeitige Vertragserneuerung an. Auf Wunsch können grundstücksbezogene Angebote erstellt werden.
Wie viele Erbbaurechte laufen in der Hansestadt in den nächsten Jahren aus?
2024 und 2025 laufen im Bestand der Hansestadt und der Stiftungen keine Erbbaurechte aus. 2026 laufen das Erbbaurecht für ein Mehrfamilienhaus und für ein Einfamilienhaus aus. 2029 betrifft es dann die Erbbaurechte für elf Mehrfamilienhäuser – Rund 75 Prozent sämtlicher Erbbaurechte der Hansestadt und der treuhänderisch zu verwaltenden Stiftungen haben noch eine Restlaufzeit von mehr als 40 Jahren.
Lesen Sie hierzu auch den Kommentar.